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借名买房协议是否有效?

[日期:2022-01-20] 来源:北京金诉律师事务所 FXW.NAME 作者:韩佳佳 [字体: ]
广告    本文作者丨北京金诉律师事务所 韩佳佳
 想一想 
    以朋友的名义买一套房,当时已经协议商定了相关事宜,如果出现了纠纷,房子还是不是自己的?
    最近,律所就遇到了相关的“借名买房”咨询,事情是这样的:
    五年前,李阿姨借同事的名义买了一套房,出资款都是由李阿姨一个人出,双方同时签署了借名买房协议。以后,如果大家在签署借名买房协议的时候,一定要注意以上三点,避免出现纠纷的时候,自己成为劣势一方。
    但是其同事却准备把房本办到自己名下,并不配合过户,李阿姨着急的前来咨询借名买房的协议是否有效,这套房子是否还能保住?
    首先,借名买房协议是否有效,要看是否具备《民法典》第一百四十三条规定的以下条件:
法律法规
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。
    通过这条规定,我们可以看到,借名买房协议要有效,就要具备以下三点:
行为人具有相应的民事行为能力
    民事行为能力是行为人通过自己行为参与民事活动,享有权利和承担义务的能力。这里的“相应”,强调行为人所实施的民事法律行为应当与其行为能力相匹配:
    对于完全民事行为能力人而言,可以从事一切民事法律行为,其行为能力不受限制;
    对于限制行为能力人而言,只能实施与其年龄、智力、精神健康状况等相适应的民事法律行为,实施其他行为需要经过法定代理人的同意或者追认;
    而无行为能力人由于不具备行为能力,其实施的民事法律行为是无效的。
意思表示真实

    意思表示作为法律行为的核心要素,其真实性对于保证行为人正确实现行为目的至关重要。这体现了法律尊重当事人意思自治、鼓励交易自由的精神。

不违反法律等强制性规定,不违背公序良俗

    根据原来的合同法第52条第5项的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
    同时,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》在合同法规定的基础上,进一步对“强制性规定”作了限定,其中第14条规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。”
所以,这里的“强制性规定”仅仅指效力性强制性规定,说明法律以及司法解释对于民事法律行为无效的认定是非常严格的。
    我们再回归本案!
    根据李阿姨的叙述,李阿姨与其同事都属完全民事行为能力人,在签订借名买房协议时,只要确定了是双方的真实意思表示,以及不违反法律、行政法规的强制性规定、不违背公序良俗,那么协议就是有效的,是受法律保护的。
    那么,在有购房资格的情况下,自然李阿姨也有权利依据真实有效的借名买房协议的约定,主张其同事配合将房屋过户到自己名下。
    这个案例也给大家提了个醒,后李阿姨住进该房,现在李阿姨已经还完购房款,房子可以办房本了,同时也符合借名买房约定的过户条件。

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